Documentos para comprar ou vender um imóvel no Rio de Janeiro

Próximo passo: entenda as etapas do financiamento imobiliário, da simulação ao registro.

Conteúdo informativo. Este guia é uma referência geral e não substitui análise jurídica, fiscal, contábil, financeira ou registral individualizada. A relação definitiva depende das partes, do imóvel e da forma de pagamento.

Uma pasta documental bem organizada reduz atrasos e permite que banco, tabelionato e Registro de Imóveis identifiquem pendências antes da assinatura.

A relação abaixo é uma referência geral. A lista definitiva depende da forma de pagamento, do estado civil das partes, da origem do imóvel, da existência de financiamento, da situação registral, do condomínio e das exigências aplicáveis ao caso.

Documentos normalmente solicitados do comprador

Identificação e estado civil

• documento oficial de identificação com foto;

• CPF;

• comprovante de residência;

• informação de profissão;

• certidão correspondente ao estado civil;

• documentos do cônjuge ou companheiro, quando aplicável;

• escritura ou certidão de união estável, quando houver;

• pacto antenupcial e respectivo registro, quando aplicável;

• procuração pública com poderes adequados, se houver representante.

Para financiamento

• comprovantes de renda conforme a atividade profissional;

• última declaração de Imposto de Renda e recibo de entrega, quando solicitados;

• extratos ou documentos adicionais pedidos pelo banco;

• formulários e autorizações da instituição financeira;

• documentação dos demais participantes da composição de renda.

Para utilização do FGTS

Além dos documentos anteriores, podem ser solicitados:

• Carteira de Trabalho;

• extrato da conta vinculada do FGTS;

• declaração de Imposto de Renda e recibo;

• declarações sobre residência, trabalho, propriedade de imóveis e financiamentos;

• documentos adicionais necessários para comprovar o enquadramento.

Documentos normalmente solicitados do vendedor pessoa física

• documento oficial de identificação com foto;

• CPF;

• comprovante de residência;

• informação de profissão;

• certidão atual correspondente ao estado civil;

• documentos do cônjuge ou companheiro, quando aplicável;

• pacto antenupcial e registro, quando houver;

• escritura ou certidão de união estável, quando aplicável;

• procuração pública com poderes específicos, se houver representante;

• dados bancários do titular que receberá os recursos, conforme as regras da operação.

Se o vendedor adquiriu o imóvel por inventário, divórcio, doação ou decisão judicial, também poderão ser necessários formal de partilha, escritura de inventário, carta de adjudicação, sentença, autorização judicial ou documentos tributários relacionados.

Quando o vendedor é pessoa jurídica

Normalmente são analisados:

• cartão do CNPJ;

• contrato ou estatuto social e alterações;

• consolidação contratual, quando houver;

• certidão simplificada da Junta Comercial;

• ata de eleição dos administradores, quando aplicável;

• documentos dos representantes;

• procurações;

• autorização societária para a venda, se necessária;

• certidões fiscais, trabalhistas e de regularidade eventualmente exigidas pelo banco, tabelião, registro ou análise de risco.

A documentação varia conforme o tipo societário e os poderes de representação.

Documento central do imóvel

Certidão atualizada de inteiro teor da matrícula

A certidão deve ser expedida pelo Registro de Imóveis competente. Ela permite verificar:

• descrição e localização registral;

• proprietário atual;

• histórico de registros e averbações;

• hipoteca ou alienação fiduciária;

• penhora;

• usufruto;

• indisponibilidade;

• promessa registrada;

• outras restrições e direitos lançados na matrícula.

A legislação registral estabelece que a certidão de inteiro teor da matrícula comprova propriedade, direitos, ônus reais e restrições nela registrados. Solicite-a perto da assinatura e observe o prazo de aceitação indicado pelo banco, tabelionato ou Registro de Imóveis.

Certidões digitais podem ser solicitadas pelo sistema oficial integrado dos registros imobiliários.

Outros documentos normalmente verificados sobre o imóvel

Prefeitura e IPTU

• número da inscrição imobiliária;

• Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica;

• Certidão de Elementos Cadastrais;

• comprovantes de regularização de débitos, quando existirem;

• guia e certidão de pagamento do ITBI na etapa da transmissão.

No Rio, a Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica informa a existência ou não de débitos de IPTU e dados relacionados à situação enfitêutica municipal.

Condomínio

Para unidade em condomínio, solicite:

• declaração de quitação condominial;

• identificação e comprovação de poderes do síndico ou da administradora que assina;

• informação sobre cotas vencidas;

• informação sobre rateios extraordinários já aprovados;

• atas recentes relevantes, quando necessário à análise da compra.

Esse cuidado é importante porque o Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros.

Regularidade física e cadastral

Dependendo do imóvel:

• habite-se ou documento municipal equivalente;

• averbação da construção na matrícula;

• planta aprovada;

• certidão de elementos cadastrais;

• documentos relativos a acréscimos, unificações ou desmembramentos;

• licenças ou documentos de regularização de obras;

• convenção e especificação de condomínio.

Compare a área e a descrição encontradas na matrícula, no cadastro municipal e na situação física do imóvel. Divergências podem gerar exigências do banco ou do Registro de Imóveis.

Imóvel foreiro, enfitêutico ou em terreno da União

Quando constar aforamento, ocupação, domínio útil ou cadastro perante a Secretaria do Patrimônio da União, poderão ser necessários:

• número do RIP;

• Ficha de Cálculo de Laudêmio;

• comprovante de recolhimento, quando incidente;

• Certidão de Autorização para Transferência — CAT;

• comprovantes de regularidade cadastral perante a SPU;

• posterior transferência do cadastro para o adquirente.

A incidência deve ser confirmada no caso concreto; ela não se aplica indistintamente a todos os imóveis próximos ao litoral.

Imóvel ocupado ou alugado

Quando houver locação, organize:

• contrato de locação;

• informações sobre prazo, garantia e ocupação;

• notificação ao locatário com todas as condições do negócio;

• prova de recebimento;

• manifestação do locatário ou prova do decurso do prazo aplicável.

A Lei do Inquilinato assegura ao locatário direito de preferência em determinadas vendas e exige comunicação das condições do negócio.

Certidões sobre o vendedor: como tratar corretamente

Conforme o caso, a instituição financeira ou a análise jurídica poderá solicitar:

• certidão de regularidade fiscal federal;

• certidões de distribuição da Justiça Estadual;

• certidões da Justiça Federal;

• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;

• certidões de protesto;

• certidões de interdições e tutelas;

• certidões da comarca do imóvel e do domicílio do vendedor.

Esses documentos auxiliam a avaliar riscos, mas não formam uma lista universal para toda compra.

O CNJ reafirmou em 2025 que certidões negativas fiscais não podem ser impostas como condição para registrar ou averbar uma escritura de compra e venda. Elas podem, contudo, informar a situação do vendedor e integrar a análise de segurança da negociação.

Uma certidão positiva também não significa, isoladamente, que a venda seja impossível. O conteúdo, o valor, a fase do processo e a relação com o imóvel precisam ser avaliados por profissional habilitado.

Documentos da assinatura e do registro

Na etapa final, normalmente integram a pasta:

• proposta ou compromisso de compra e venda, quando houver;

• escritura pública ou contrato bancário com efeitos de escritura;

• guia e comprovante/certidão do ITBI;

• documentos de identificação atualizados;

• certidões exigidas para aquele ato;

• comprovantes de pagamentos previstos;

• protocolo do Registro de Imóveis;

• certidão final da matrícula já com o registro da compra.

A propriedade somente passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis competente.

Situações que exigem lista personalizada

Peça orientação específica quando houver:

• vendedor ou comprador menor ou incapaz;

• inventário ainda não concluído;

• divórcio ou partilha pendente;

• procuração;

• pessoa jurídica;

• pessoa residente no exterior;

• imóvel ocupado;

• usufruto;

• penhora ou indisponibilidade;

• financiamento ainda ativo;

• área construída não averbada;

• imóvel foreiro ou cadastrado na SPU;

• venda de fração do imóvel;

• cessão de direitos;

• imóvel sem matrícula individualizada.

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A lista é confirmada conforme a negociação. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica, fiscal, contábil, financeira ou registral individualizada.

Fontes oficiais consultadas

• CAIXA — documentação para proposta habitacional — https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/perguntas-frequentes-novos-financiamentos/Paginas/default.aspx

• Lei de Registros Públicos — conteúdo e força da certidão da matrícula — https://planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015consolidado.htm

• CNJ — Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis — https://www.cnj.jus.br/srei/

• ONR — manual oficial de Certidão Digital — https://registradores.onr.org.br/Downloads/manuais2021/SAEC_CertidaoDigital.pdf

• Prefeitura do Rio — Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica — https://carioca.rio/servicos/iptu-certidao-de-situacao-fiscal-e-enfiteutica/

• Prefeitura do Rio — Certidão de Elementos Cadastrais — https://carioca.rio/servicos/iptu-certidao-de-elementos-cadastrais/

• Prefeitura do Rio — pedido da guia de ITBI — https://carioca.rio/servicos/itbi-simulacao-de-valor-e-pedido-de-guia/

• Código Civil — transferência da propriedade e débitos condominiais — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

• Lei nº 7.433/1985 — documentos de atos notariais imobiliários — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7433.htm

• Decreto nº 93.240/1986 — regulamentação documental das escrituras — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d93240.htm

• CNJ — decisão sobre certidões fiscais e registros imobiliários — https://www.cnj.jus.br/plenario-proibe-exigencia-de-certidoes-negativas-para-registros-publicos-de-imoveis/

• Receita Federal — certidão de regularidade fiscal — https://www.gov.br/pt-br/servicos/emitir-certidao-de-regularidade-fiscal

• TJRJ — Portal Extrajudicial e certidões eletrônicas — https://www3.tjrj.jus.br/PORTALEXTRAJUDICIAL/certidoes.aspx

• TRF2/JFRJ — certidão judicial eletrônica — https://www.trf2.jus.br/jfrj/duvidas-frequentes/certidao-eletronica

• TST — Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas — https://www.tst.jus.br/web/acesso-a-informacao/carta-de-servicos-a-cidadania/servicos-processuais/cndt

• SPU — Certidão de Autorização para Transferência — https://www.gov.br/pt-br/servicos/emitir-a-certidao-de-autorizacao-para-transferencia-cat

• Lei do Inquilinato — preferência do locatário — https://planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm